Immeuble centenaire de neuf logements et un garage de 1 000 pi², construit en 1898, au cœur d'un des quartiers de Montréal en plus forte transformation. Étude de marché analytique : revenus, dynamique HoMa, modèle DCF et opportunités de création de valeur.
Construction d'origine 1898 sur les lots 196P et 198 du cadastre Hochelaga (Quartier Maisonneuve), structure de neuf logements avec un garage indépendant de 1 000 pi². Walk Score 64 — neuvième quartier le plus marchable de Montréal.Q6
Hochelaga-Maisonneuve, à proximité immédiate du parc Morgan, du Marché Maisonneuve et du Bain Morgan. Marche, transport collectif et services concentrés à moins d'un kilomètre.
Total annualisé : 162 396 $ · neuf unités résidentielles + garage. Le 1655 a été reconfiguré en deux logements distincts (avant + arrière) suite aux rénovations majeures.
| Logement | Type | Loyer/mois | État | Position marché |
|---|---|---|---|---|
| 1651-1 | 6½ | 2 521 $ | Refait à neuf · fenêtres neuves · bail figé jusqu'en 2027 | Au marché |
| 1655 (avant + arrière) | 2 × split du 7½ | 2 623 $ | Reconfiguré en 2 logements · les deux refaits | Stabilisé |
| 1653 | 7½ | 1 985 $ | Bail figé jusqu'en juin 2026 | Sous le marché · capture imminente |
| 1651-3 | 5½ | 1 800 $ | Refait au complet (sauf fenêtres) | Au marché |
| 1651-4 | 3½ | 1 515 $ | — | Au marché |
| 1651-2 | 3½ | 1 176 $ | Possibilité d'agrandissement par le garage | Potentiel d'expansion |
| 1651-5 | Studio | 1 063 $ | Possibilité de transformation en 2 ou 3 chambres | Potentiel de réaménagement |
| 1649 | 3½ | 850 $ | — | Très sous le marché |
| Garage | 1 000 pi² | 0 $ | Vacant — à valoriser | Opportunité |
| TOTAL annuel | 13 533 $/mois | 162 396 $/an | ||
Le permis municipal d'août 1986 (compte 33 155 300) documente les nouveaux balcons et fenêtres pour un immeuble alors classifié 8 logements (« phase 1 »).DR2 Le 1655 a depuis été optimisé en 2 unités distinctes, portant la configuration actuelle à 9 logements opérationnels — gain net de revenus avec le même cadastre, sans agrandissement physique.
Croissance démographique de plus de 13 % depuis 2016 alors que la Ville de Montréal stagne. Connectivité renforcée par le SRB Pie-IX en service depuis 2022 et le futur tramway de l'Est, revenu médian en hausse continue, et une administration municipale favorable au développement résidentiel.
Croissance depuis 2016 (136 024 → 154 036), pendant que la Ville de Montréal stagnait.D3
Croissance réelle 2010-2020 sur l'île de Montréal — HoMa au-dessus de la moyenne.D5
Nouvelles stations du futur tramway · branche prévue le long de Notre-Dame, accélération du projet en 2026.T1
L'administration Martinez Ferrada autorise la location de courte durée 90 jours/an — pression haussière sur les loyers.A1
Hochelaga-Maisonneuve a connu sur la dernière décennie l'une des transformations urbaines les plus marquées de Montréal : requalification du Marché Maisonneuve, ouverture de plusieurs cafés, restaurants et microbrasseries, hausse du revenu médian, gentrification mesurable des sous-secteurs autour du parc Morgan. Le secteur Letourneux fait partie de la portion la plus mature de cette transformation.
L'arrivée du SRB Pie-IX en 2022V4 et le prolongement vers Notre-Dame en coursV5 renforcent la connectivité est-ouest et accroissent l'attractivité résidentielle de la portion sud d'HoMa. À cela s'ajoute le futur tramway de l'Est (PSE) : 31 stations, 38 km, 18,6 G$ — l'une des propositions de tracé inclut une branche le long de Notre-Dame vers le centre-ville, qui passerait à proximité immédiate du secteur.T1T2 L'appel de qualification du PSE a démarré en 2026.
L'administration de la mairesse Soraya Martinez Ferrada a annoncé un engagement immédiat de 30 M$, plus 50 M$ additionnels réservés pour soutenir l'écosystème immobilier multilogement.M3
L'administration Martinez Ferrada s'est engagée à réautoriser la location de courte durée jusqu'à 90 jours par année pour les résidences principales, à n'importe quel moment de l'année — alignement sur les modèles de Québec et Sherbrooke.A1A2 Cette réouverture du marché Airbnb crée mécaniquement une pression haussière supplémentaire sur les loyers de longue durée à Montréal — un facteur de revalorisation directe pour les revenus locatifs des immeubles bien situés à proximité du centre-ville et des grands attraits touristiques (Stade olympique, Marché Maisonneuve, Vieux-Port à 12 minutes).
Service rapide par bus haute fréquence reliant Pie-IX au métro et au cœur de Montréal — impact direct sur la connectivité d'HoMa.
Extension vers le secteur Notre-Dame, début des travaux annoncé.
Le loyer moyen à Hochelaga-Maisonneuve est passé de 1 179 $ à 1 308 $ en un an (+10,9 %), la SCHL prévoit une stabilisation de la vacance à mesure que l'absorption surpasse l'offre, et le Québec a un déficit estimé à 860 000 logements à combler.
Loyer moyen 2024 → 2025 par quartier voisin (source SCHL via EST Média)H1
Hochelaga ferme rapidement l'écart avec le Plateau et conserve une prime structurelle sur Mercier voisin — la dynamique de convergence vers le Plateau est l'un des principaux moteurs de valeur du secteur.
Selon la SCHL, la vacance de Montréal s'établit à 2,9 % en 2025S1 et devrait se stabiliser à mesure que l'absorption surpasse l'offre modérée.S3
HoMa affiche une vacance plus élevée à 4,5 %H1 reflétant un marché en mutation rapide, où l'offre nouvelle de qualité est rapidement absorbée. Pour un immeuble bien tenu et bien situé comme le 1649-1655, la vacance opérationnelle reste très basse — la position « bien situé, balcons et toitures refaits, unités modernisées » se traduit par un avantage net de plusieurs centaines de points de base sur la moyenne du secteur.
L'adoption de la Loi 31 le 21 février 2024R5 introduit la clause F qui permet, sous certaines conditions, des loyers libres pendant 5 ans pour les unités nouvellement créées ou converties.R4 Cette mesure facilite la création de valeur sur les unités optimisées récemment (comme le split du 1655 en deux logements) et soutient les rendements futurs.
Volume d'investissement multilogement de 5,2 G$ à Montréal en 2025 (+31 % sur un an, près de 50 % du volume CRE total), compression des cap rates en cours sur le segment Class B, prix de plex à un sommet historique. Le climat est nettement vendeur.
Sélection d'inscriptions et transactions récentes dans un rayon de 1 km
| Adresse | Unités | Prix | $/porte |
|---|---|---|---|
| 1629-1637 LetourneuxC1 | 5 | — | — |
| 1875 rue ViauC2 | 7 | 1 699 000 $ | 242 714 $ |
| 1431-1441 LetourneuxC3 | — | 1 050 000 $ | — |
| Rosemont 52 lgtsM10 | 52 | 14,0 M$ | 269 000 $ |
| Moyenne HoMa-Mercier mai 2025M4 | 13 ventes | — | 222 143 $ |
| Moyenne 6+ unités Mtl août 2025M5 | — | — | 300 474 $ |
Application au 1649-1655 : 9 portes × 300 000 $ = 2,7 M$ — méthode prix/porte cohérente avec l'évaluation CAPREA et le DCF.
Le MRB observé sur les ventes récentes HoMa-Mercier s'établit à 17,45×.M4 Appliqué aux revenus du 1649-1655 :
Tous les indicateurs convergent vers une fourchette de valeur de 2,8 à 3,1 M$ aujourd'hui, avec un potentiel de stabilisation à court terme nettement supérieur.
Évaluation CAPREA agréée 2023 comme point d'ancrage, méthode du revenu (NOI ÷ cap), et méthode comparative (prix/porte HoMa) — les trois approches convergent vers une fourchette actuelle de 2,8 à 3,1 M$.
CAPREA 23-06041, août 2023 (Charles-Olivier Haguette, É.A.). Point d'ancrage rétrospectif.
NOI 2026 = 139 484 $ ÷ cap 4,5 % (segment HoMa stabilisé)
L'évaluation CAPREA 2023 et la valeur 2026 s'inscrivent dans la trajectoire haussière du marché plex montréalais (prix médian +55 % sur 5 ans).M6
Le NOI 2024 vérifié dans l'évaluation CAPREA s'établit à 118 884 $ (revenus 137 784 $ moins OPEX 18 900 $ = taxes 12 900 $ + assurances 6 000 $). Avec les revenus 2026 actuels et une croissance modérée des dépenses :
| Poste | 2024 | 2026 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 137 784 $ | 162 396 $ |
| Vacance (2 %) | — | −3 248 $ |
| OPEX (taxes + assur.) | −18 900 $ | −19 664 $ |
| NOI | 118 884 $ | 139 484 $ |
| Cap rate utilisé | 5,04 % | 4,50 % |
| Valeur | 2 360 000 $ | 3 099 000 $ |
L'écart vs 2023 reflète : croissance réelle des revenus (+17,8 %) et compression du cap rate de 5,04 → 4,50 % (CBRE Q1 2025).
Modèle de flux actualisés sur 10 ans intégrant la capture progressive du loyer fantôme par rotation, la croissance des loyers (4 %/an), une vacance opérationnelle de 2 %, l'inflation OPEX modérée (2 %/an), et un cap rate de sortie en compression progressive vers 4,0 %.
| Variable | Valeur | Justification |
|---|---|---|
| Croissance loyer (g) | 4,0 %/an | Sous la hausse réelle HoMa 2024-2025 (+10,9 %)H1 |
| Inflation OPEX | 2,0 %/an | Cible BdC, inflation à 3 % mi-2026B1 |
| Vacance opérationnelle | 2,0 % | Sous moyenne SCHL Mtl 2,9 %S1 |
| Rotation locative (t) | 14 %/an | Standard CORPIQ secteur HoMa |
| Cap rate going-in 2026 | 4,5 % | Cohérent CBRE Class B MtlM2 |
| Cap rate sortie 2031 | 4,25 % | Compression progressive · transformation HoMa |
| Cap rate sortie 2036 | 4,0 % | Convergence vers segment haut de gamme |
L'écart entre le loyer roll actuel (162 396 $) et le loyer marché stabilisé (176 076 $) — soit 13 680 $/an — se capture progressivement par rotation des baux. Avec un taux de rotation annuel de 14 %, environ 53 % du gap est capturé en 5 ans et 78 % en 10 ans, sans intervention agressive auprès des locataires en place.
Croissance composée du NOI : 139 484 $ → 227 059 $ entre 2026 et 2036, soit +63 % sur 10 ans (CAGR ≈ 5,0 %/an), porté par la croissance des loyers, la capture progressive du loyer fantôme, et une OPEX modérée.
+~870 k$ liés à la croissance organique des loyers (4 %/an) · +~290 k$ liés à la capture du loyer fantôme par rotation · +~620 k$ liés à la compression du cap rate (4,5 → 4,0 %) · +~800 k$ liés à la discipline OPEX (2 %/an inflation vs croissance revenus). Total : ~2,6 M$ de création de valeur sur 10 ans.
Plus de 75 % du capex à risque a été éliminé sur les cinq dernières années. Toitures (3 sur 4 récentes), entrée d'eau plomb remplacée, balcons et marches en béton refaits, quatre terrasses arrière neuves, et quatre logements complètement modernisés.
| Poste | État |
|---|---|
| Toitures | 3 sur 4 datent de 2019 ou plus récentes — capex toiture largement éliminé |
| Entrée d'eau | Conduite plomb remplacée à neuf (été 2025) — conforme exigence Ville de MontréalP1 |
| Balcons et marches avant | Béton refait à neuf |
| Terrasses arrière | 4 unités refaites |
| 1651-1 (6½) | Refait à neuf · fenêtres neuves |
| 1651-3 (5½) | Refait au complet (sauf fenêtres) |
| 1655 avant + arrière | Reconfiguré en 2 logements · les deux refaits |
| Plomberie 1651-3 | Factures ONA 2020 (RBQ 5705-9750-01) |
Une portion significative du capex à risque sur un immeuble de 1898 a été éliminée par le propriétaire actuel : la toiture (poste typique 15-40 k$ par section), l'entrée d'eau (3 700 $ moyen Ville MtlP2) et les balcons/terrasses (poste structurel récurrent) sont neufs ou très récents.
L'investisseur entrant peut donc concentrer son capital sur les opportunités de création de valeur (modernisation des unités restantes, captation du loyer fantôme, valorisation du garage) plutôt que sur du capex de maintenance.
La Loi 31 permet désormais de récupérer un investissement capex à raison de 5 %/an amorti sur 20 ans dans la fixation du loyer.R2 Chaque dollar de capex bien documenté se traduit en hausse de loyer permanente — moteur direct de NOI et de valeur.
Quatre leviers identifiés et chiffrés, totalisant environ 500 à 800 k$ de création de valeur additionnelle réalisable à court et moyen terme — sans amélioration physique majeure de l'enveloppe ni acquisition complémentaire.
Plusieurs unités sont nettement sous le marché actuel : le 1649 (3½) à 850 $/mois, les 1651-2 (3½) et 1651-5 (Studio) à 1 063-1 176 $/mois — alors que le marché HoMa pour des unités équivalentes oscille entre 1 150 et 1 350 $.H1
Capture progressive par rotation (14 %/an) — pas d'intervention coercitive nécessaire.
Le garage indépendant de 1 000 pi² est actuellement vacant. Plusieurs usages valorisables : entreposage commercial (800-1 500 $/mois selon le marché Mtl), atelier d'artiste/artisan (HoMa étant un quartier créatif en effervescence), ou conversion en logement complémentaire (sous réserve de réglementation).
Capex minimal pour la mise en location-entreposage. Plus ambitieux pour conversion résidentielle.
L'immeuble est documenté à 8 logements dans les permis municipaux d'origine (1986)DR2 et opère aujourd'hui à 9 logements suite à la division optimisée du 1655 en deux unités distinctes. Une régularisation administrative auprès de la Ville pour aligner la déclaration urbaniste sur la configuration opérationnelle actuelle débloque une portion significative de la valeur reconnue par les évaluateurs et prêteurs institutionnels.
Démarche administrative documentaire — coût d'opportunité limité, gain de valeur direct.
Quatre unités sur neuf restent à moderniser. Avec la Loi 31 (clause FR4 et amortissement capexR2), chaque dollar de rénovation se traduit en hausse de loyer recouvrable — particulièrement pour le 1649 (3½ à 850 $) où le rattrapage potentiel dépasse 400 $/mois.
Stratégie modulable selon le calendrier de rotation des baux.
Création de valeur cumulée potentielle : 700 k$ à 1,2 M$ sur un horizon 24-48 mois, sans acquisition supplémentaire ni intervention structurelle. Le DCF base présenté plus haut n'intègre que partiellement ces leviers — l'upside au-delà de 5,5 M$ en 2036 est crédible si plusieurs leviers se concrétisent simultanément.
Toutes les affirmations factuelles de cette étude sont sourcées — cliquez sur n'importe quelle référence dans le texte pour ouvrir la citation, ou consultez la liste complète ci-dessous.
Cette étude présente une vue d'ensemble du marché et de l'actif. Pour discuter d'un dossier complet — incluant rent roll détaillé, bilans, due diligence physique et financière —, joignez-moi directement.